מסעי בנ"י בע"מ נ' סגל

פסק דין

1. זו תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין ברחוב אפשטיין 5 בירושלים, הידועים כחלקה 43 בגוש 30343, בשטח של 6,381 מ"ר, עליהם בנוי בניין בן חמש קומות בשטח כולל של כ-5,800 מ"ר (להלן: המקרקעין וכן הבניין).

תמצית העובדות והשתלשלות ההליכים

2.חברת מסעי בני ישראל בע"מ (להלן: התובעת), היא הבעלים הרשום בלשכת רישום מקרקעין של מלוא זכויות החכירה במקרקעין (ראו: נסח הרישום, נספח א' לתצהיר שמואל אלישיוב, בעל המניות ומנהלה של התובעת (להלן: אלישיוב)). לימים, התובעת מכרה את זכויותיה במקרקעין לחברת ממורנד ניהול (1998) בע"מ (להלן: ממורנד; סעיף 6 לתצהיר אלישיוב), וכעולה מנסח הרישום רשומה הערת אזהרה לטובתה. התובעת התחייבה למסור את המקרקעין לממורנד כשהם נקיים מפולשים. על כן הוגשה ביום 25.3.2009 התביעה דנן, שהוגשה בסדר דין מקוצר, על דעתה ובהסכמתה של ממורנד, לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין.

3.אוסיף, למען תהא התמונה שלמה, כי בד בבד עם הגשת התביעה הגישה התובעת בקשה לסעדים זמניים, שהתקבלה (החלטה מיום 5.4.2009). בהמשך, ובשל טענות התובעת להפרת הצווים הזמניים על-ידי הנתבע, הוגשו על-ידי התובעת שתי בקשות לפי פקודת בזיון בית משפט: האחת נמחקה (החלטה מיום 12.5.09) והשנייה התקבלה (החלטה מיום 12.8.12).

4.התובעת רכשה את זכויותיה במקרקעין מחברת נטע ליפשיץ בע"מ (להלן: נטע לישפיץ), על-פי הסכם מכר מיום 16.9.2005 (נספח ב' לתצהיר אלישיוב). בעת שרכשה התובעת את הזכויות במקרקעין כאמור, חלקים מן המקרקעין היו מושכרים בשכירות בלתי מוגנת לשלושה גורמים: חברת עקיבא זוריבין יזום ובניה בע"מ (להלן: עקיבא זוריבין); ושתי עמותות, שהפעילו במקום ישיבות: עמותת בית הלוי ליוצאי צרפת (להלן: בית הלוי), ומרחשת ישראל (להלן: מרחשת). שכירות זו המשיכה גם עם העברת החזקה בנכס לתובעת בשנת 2007, לאחר שהושלמו התשלומים לנטע ליפשיץ. אלא, שבחודש אפריל 2008, לטענת התובעת, בעת שתלמידי הישיבות השוכרות שהו בחופשת הפסח, פלש הנתבע אל המקרקעין בלוויית אנשים חמושים והשתלט על מרבית שטח הבניין. להשלמת התמונה אציין, כי בעניין זה התנהלו הליכים משפטיים בין השוכרות בית הלוי ומרחשת ובין הנתבע (ראו: נספח ג' לתצהיר אלישיוב), אך לענייננו חשובה רק העובדה כי גם לאחריהם, לטענת התובעת, נותר הנתבע פולש למרבית שטח הבניין, ועל כן נדרש פינויו מן המקרקעין.

5.כאן יש להוסיף, כי במקביל לתביעת הפינוי וסילוק יד שהגישה התובעת נגד הנתבע התנהלו בקשר למקרקעין הליכים נוספים:

5.1.הליכי בוררות בין הצדדים ובין אחרים בפני הבורר, הדיין כבוד הרב הייזלר. ביום 6.7.2009 ניתן פסק הבורר, שקבע, בין היתר, כי "אין לסגל [הנתבע - מ.ש.] שום זכויות בנכס" (נספח י'4 לתצהיר הנתבע, סעיף סח). הנתבע (וכן צדדים נוספים) הגיש לבית המשפט המחוזי בקשה לביטול פסק הבורר, אך בקשתו נדחתה על-ידי כבוד השופטת ר' שטרנברג-אליעז, שאישרה את פסק הבורר (ה"פ (מחוזי י-ם) 8354/09). כך גם נדחתה בקשת רשות ערעור שהגיש הנתבע לבית המשפט העליון, על החלטת בית המשפט המחוזי (רע"א 10320/09).

5.2.כמו כן, הנתבע הגיש לבית המשפט המחוזי תביעה נגד התובעת, אלישיוב וממורנד, בה עתר לצו עשה לשינוי רישום הבעלות במקרקעין כך שירשמו על שמו (ת"א (מחוזי י-ם) 3225/09). נוכח תביעה זו, שהוגשה לאחר התביעה דנן, עוכבו ההליכים בתיק זה עד למתן ההכרעה בתביעת הנתבע בבית המשפט המחוזי. אלא, שבשים לב לפסק הבורר, שאושר כאמור, תביעה זו סולקה על הסף, וההליכים בתביעה דנן חודשו.

6.בשלב זה נדונה בקשת הנתבע ליתן לו רשות להתגונן. בהחלטת כבוד השופט א' דראל מיום 19.9.2010 ניתנה לנתבע רשות להתגונן בטענה אחת בלבד, הנוגעת לזכותו של הנתבע להחזיק במקרקעין - שלא מכוח בעלותו עליהם, משהוכרע כי אין בידו זכות בעלות במקרקעין - אלא מכוח החזקתו ארוכת השנים והסכמה שיוכל להחזיק בהם כל עוד הפיתוח של המקרקעין לא הושלם, בניית הדירות לא הסתיימה והן לא נמכרו. הרשות להתגונן הותנתה בכך שהנתבע יפקיד סך של 250,000 ₪, שאכן הופקד על-ידי הנתבע בקופת בית המשפט, לאחר שבקשות רשות הערעור שהגיש על החלטה זו, לבית המשפט המחוזי (רע"א (מחוזי י-ם) 26942-10-10) ולאחר מכן לבית המשפט העליון (רע"א 206/11), נדחו שתיהן. משכך, יש להכריע אך ורק בטענת הנתבע לזכות חזקה בהסכמה.

המסגרת הנורמטיבית

7.סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע, כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בכך מכיר החוק בעליונותם של בעלי זכות הבעלות והחזקה על פני מסיג גבול ומקנה להם זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש.

הלכה היא, כי "בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו שלו להחזיק בקרקע והן את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בה. בהוכחת תנאים מצטברים אלה תלויה הצלחת התביעה." (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294, 304ה (11.3.2001); וכן, רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' בן שמחון, פ"ד נח(1) 827, 836ז (19.11.2003); ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, פיסקה 10 (19.2.2012)). אשר להוכחת העדר זכותו של הנתבע במקרקעין, נפסק, כי היות שהתובע נדרש להוכיח עובדה בעלת יסוד שלילי, ניתן להסתפק בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו לצד שכנגד (ראו: ע"א (מחוזי י-ם) 27713-03-11 סאלחיה נ' רשות הפיתוח, פיסקה 12 (12.9.2012); וכן ראו פסק דינו של כבוד השופט י' עמית ברע"א 296/11 נג'אר נ' עליאן (23.2.2012)).

8.יצוין, כי מערכת דינים נוספת מאפשרת לתובע לקבל מבוקשו לסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין, וזאת מכוח העוולה בנזיקין של הסגת גבול במקרקעין, הקבועה בסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. במסגרת עוולה זו מוסמך בית המשפט ליתן צו לסילוק יד, כאחת התרופות להן זכאי הנפגע, על-פי סעיפים 3, 71 ו-72 לפקודת הנזיקין (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 218ב-ג (23.12.1999)).

9.בענייננו, אין חולק, כי התובעת היא בעלים של המקרקעין, ועל כן נותר לבחון האם הוכח העדר זכותו של הנתבע להחזיק בהם. בהקשר זה טענות הנתבע הן, כי הוא החזיק במקרקעין, ולאחר מכן בבניין, מיום היווסדו שכן הוא זה שבנה והקים את הבניין במימונו, ומאז מחזיק בו ברצף ללא הפסקה, בין במישרין ובין באמצעות שוכרים מטעמו; וכי הוא זה שהביא בשעתו את נטע ליפשיץ, ולאחר מכן את התובעת, ובשתי מערכות החוזים שנכרתו עמן היה בכוחו לשמר את החזקה לעצמו וכך עשה, כאשר הוסכם, הן על-ידי נטע ליפשיץ הן על-ידי התובעת, שעד לבניית פרויקט הדירות, במקום הבניין הקיים, הנתבע יהא בעל החזקה הבלעדי במקרקעין ובבניין. לשם הנוחות, פרוטוקול הדיון מיום 30.5.12 יכונה להלן: פרוטוקול 1; ופרוטוקול הדיון מיום 3.9.12 יכונה להלן: פרוטוקול 2.

המערכת החוזית עם נטע ליפשיץ

10.בתצהירו ובסיכומיו פרש הנתבע בהרחבה, תוך צירוף מסמכים שונים, השתלשלות מפורטת לעניין הקשר בינו לבין עמותת קרית רבני התפוצות (להלן: העמותה), ממנה רכשה נטע ליפשיץ את המקרקעין, תוך שנטען על-ידי הנתבע, כי הבניין נבנה על המקרקעין במימונו, וכדי להבטיח את השקעותיו קיבל את החזקה הפיסית במקרקעין. לענייננו, אין אני נדרשת להכריע במחלוקת שנפלה בין הצדדים לעניין שאלת מימון הבניין, ודי לי לבחון האם המערכת החוזית שנחתמה עם נטע ליפשיץ אפשרה את החזקתו של הנתבע במקרקעין, אף אם אניח כי עד אז אכן החזיק בהם. עם זאת אדגיש, כי נוכח הסכמת הצדדים, כפי שהיא באה לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון, לפיה העדר חקירה נגדית בעניין מסוים המופיע בתצהיר אין משמעו הסכמה לאמור באותו עניין בתצהיר, אין לקבל את טענת הנתבע כי הימנעות התובעת מחקירה בנושא זה משמעה הסכמה של התובעת כי העובדות עליהן הצהיר הנתבע הן נכונות. דברים אלה נכונים גם לגבי יתר הנושאים ויתר המצהירים (ראו: פרוטוקול 1 עמ' 9 ש' 17-14, פרוטוקול 2 עמ' 2 ש' 3-1).

11.המערכת החוזית עם נטע ליפשיץ כללה שני הסכמים בנוגע למקרקעין. האחד, הסכם בין העמותה לבין נטע ליפשיץ (נספח ח'1 לתצהיר הנתבע); והשני, הסכם בין הנתבע לבין ישראל זאב הרשקוביץ (להלן: הרשקוביץ), מטעם נטע ליפשיץ (נספח ח'2 לתצהיר הנתבע). אשר ליחס בין שני ההסכמים הללו, אפנה לפסק הבוררות של כבוד הרב דביר מיום א' בניסן התשס"ד (נספח ט'1 לתצהיר הנתבע), אשר קבע כי ההסכם הראשון (נספח ח'1) הוא הסכם מכר להעברת בעלות גמורה לנטע ליפשיץ, כאשר המכר הותנה באי ביצועו של ההסכם השני (נספח ח'2), שבמהותו הוא הסכם קומבינציה. לאמור, ככל שהנתבע לא יקיים את ההסכם השני ולא יפרע את ההלוואה שניתנה לו, הרי שהרשקוביץ, מטעמה של נטע ליפשיץ, יקבל בעלות גמורה על הקרקע (ראו עמ' 5 למעלה). בפסק הבוררות קבע כבוד הרב דביר מנגנון המאפשר לנתבע לפרוע את ההלוואה שניתנה לו, שאז המקרקעין יעברו לבעלותו; וכל עוד הנתבע אינו עושה כן, במועד שנקבע, המקרקעין יישארו בבעלות הרשקוביץ ודמי שכירות הבניין שייכים לו החל מיום א' בסיון, התשס"ד (וראו גם: מכתב הבהרה של הבורר, נספח ט'2 לתצהיר הנתבע; וכן החלטות הבורר בהמשך לפסקו, במ/1 ו-במ/2; החלטת הבוררים כבוד הרב מרמרוש וכבוד הרב הייזלר, אליהם הועבר הדיון בבוררות, במ/3 ו-במ/4, וכן במ/6).

12.עיינתי בשני ההסכמים האמורים ולא מצאתי בהם אזכור להסכמה בדבר חזקה של הנתבע במקרקעין. נהפוך הוא, בפתח ההסכם בין העמותה לבין נטע ליפשיץ, נכתב כי "והואיל: ועל המגרש בנוי בנין בן 6 קומות בשטח כולל של כ-3,000 מ"ר (להלן - 'הבנין'). הבנין משמש את העמותה למטרותיה והוא יתפנה עד ולא יאוחר מר"ח אלול תשס"א (20.8.2001), והמוכרת התחייבה לפנותו במועד זה כאמור בס' 5. להלן." ואכן סעיף 5 להסכם זה קובע, כי "המוכרת [העמותה - מ.ש.] מתחייבת למסור את החזקה בנכס לחברה [נטע ליפשיץ - מ.ש.], כשהנכס פנוי מכל אדם וחפץ... עד ולא יאוחר מראש השנה תשס"ב (18.9.2001)..." (ההדגשה שלי - מ.ש.). כך גם לא מצאתי בסעיפים בהסכם בין הנתבע להרשקוביץ, אליהם הפנה הנתבע, כדי לתמוך בטענתו בדבר הסכמה להחזקתו במקרקעין. כפי המובהר בפסק הבוררות של כבוד הרב דביר, בהסכם זה כיוונו הצדדים כי כל התמורה שלכאורה היתה אמורה להוות תשלום עבור העסקה ולהיות משולמת לנתבע נשארת בגדר הלוואה ונושאת ריבית. בהינתן הסכמת הצדדים כי פירעון ההלוואה על-פי הסכם זה יותיר את הבעלות במקרקעין בידי העמותה המוכרת, ברור הוא סעיף 17 להסכם, הקובע, כי "הכנסות הבנין הקיים משועבדות לצורך תשלום הריביות לבנק", ואין ללמוד מסעיף זה דבר לעניין הסכמה בדבר חזקה של הנתבע. הוא הדין לעניין סעיף 6 להסכם, לפיו "הבנין הקיים ייהרס ע"ח ד.ס.[ על חשבון הנתבע - מ.ש.]". הטלת עלות הריסת הבניין על הנתבע, לשם קיום עסקת הקומבינציה ובניית פרויקט הדירות החלופי, לוּ יעמוד הנתבע בתנאי ההסכם ויפרע את ההלוואה שניתנה לו, אינה אלא חלק מן ההתחשבנות הכספית שבין הצדדים, ואין להסיק ממנה כל הסכמה על חזקה של הנתבע (וראו גם: עדות בנו של הרשקוביץ, אלימלך הרשקוביץ, מנהלה של נטע ליפשיץ, 1בפרוטוקול 1 עמ' 174 ש'5 - 178 ש' 15, עמ' 199 ש' 7-3; כאן יש להעיר, שאין בידי לקבל את טענות הנתבע על מסקנות שיש להסיק לחובת התובעת משלא הובא ישראל זאב הרשקוביץ לעדות, אלא בנו, וזאת מן הטעם שאלימלך הרשקוביץ זומן להעיד כעד מטעם בית המשפט, על מנת שיביא עמו את כל המסמכים הרלבנטיים, והנתבע לא התנגד לכך; וכמו כן, ניתנה האפשרות לנתבע לבקש להביא לעדות את אביו, ישראל זאב הרשקוביץ, אך בסופו של יום הנתבע בחר שלא לעשות כן, ראו: פרוטוקול 1 עמ' 182 ש' 3-2, עמ' 185 ש' 18-12, עמ' 186 ש' 13, עמ' 189 ש' 20-16).

13.יש להוסיף, כי מכל מקום, בהתאם לפסק הבוררות של כבוד הרב דביר, ניתנה לנתבע האפשרות "לגאול" את הבעלות במקרקעין מידי נטע ליפשיץ, בדרך של פירעון ההלוואה על-ידי הנתבע, במועד שנקבע לכך. משלא עשה הנתבע כן, גם לאחר הארכות שניתנו לו, הרי שבהתאם לפסק הבוררות, ביום א' בסיון, התשס"ד (2004), עברה הבעלות במקרקעין, ועמה פירותיה - היינו דמי השכירות מן הבניין - אל הרשקוביץ, מטעמה של נטע ליפשיץ (וראו גם: עדות אלימלך הרשקוביץ, פרוטוקול 1 עמ' 183 ש' 9-3, עמ' 189 ש' 12-6). ממועד זה, ברי, כי נטע ליפשיץ אינה מסכימה לכל חזקה של הנתבע במקרקעין, במישרין או באמצעות שוכרים מטעמו, ויש לראות את השוכרים בבניין - גם אם נניח לטובת הנתבע כי במקור הגיעו לבניין באמצעותו - כמי שמחזיקים במקרקעין מכוח בעלותה של נטע ליפשיץ, המזכה אותה בפירות דמי השכירות (וראו עדותו של אלימלך הרשקוביץ לעניין התנהלות הצדדים בתקופת ניהול הבוררות, ועד שנת 2004: פרוטוקול 1 עמ' 238 ש' 2 - עמ' 240 ש' 4; וכן עדות הנתבע, פרוטוקול 2 עמ' 8 ש' 20 - עמ' 11 ש' 11).